白いマンション

離婚と住宅ローン

離婚するとき住宅ローンはどうする?(1.売却編)

投稿日:2018年4月19日 更新日:

離婚する際に、まだ、住宅ローンが残っていたらどうしたらいいでしょう?離婚後にスッキリ&サッパリするには、なぜ、売却するのが一番いいのか?東京港区の行政書士が、やさしく、くわしくご説明致します。
ポイントは3つあります。

離婚したら住宅ローンはどうしたらいい?

ご夫婦が離婚する際は、いままで住んでいた部屋はどうするかと考えますよね。

特に、ローンで購入した持つ家・マンションで暮らすご夫婦が離婚となったとき、住宅ローン問題が重くのしかかります。

離婚のときに、住宅ローン中の持ち家や分譲マンションの共有財産があった場合は、大きく分けて、下記4つの中から選ぶことになります。

1.売る
2.貸す
3.夫が住む
4.妻が住む

どれがベストの選択かは人によって異なります。

特に東京などにお住まいの方は、マンションも一軒家も高いですから、住宅ローンの借り入れも高額な傾向があります。

いろいろ考えて、購入した大切なマイホーム、なるべくなら手放したくないですね。

お子さまのことを一番に考え、離婚後も周りを環境もなるべく変えたくない。って方も多いです。

しかし、上記のようなこだわりがないなら、マイホームは、売るのが一番スッキリ・サッパリです。

なぜ、売却が一番スッキリ・サッパリなのでしょう。

ここで、一般的な住宅ローンの条件を振り返ってみます。

1.マンションや一軒家を売るときは住宅ローンを完済する必要がある(マイホームの売却と住宅ローンの返済を同時にします)。

2.マイホームローンを借りている方(債務者といいます)が住宅ローンの対象の家に住んでいること

3.住宅ローンの支払い期間中は、住宅ローンの対象の家を貸すことができない。

1.住宅ローン中のマイホームを売るときはローンを完済する

住宅ローン中のマイホームには、銀行などの金融機関などが抵当権とういうものをつけています。

やさしくいうと、「住宅ローン払えなかったら、家を売りますよ~」という権利を銀行は持っているのです。

住宅ローンが支払えなくなったら、銀行は、あなたのマイホームを売って貸したお金を回収しようとします。

マイホームを売却するときは、この抵当権をが付いたままですと、だれも買ってくれないので、銀行などに残った住宅ローンを全額返済して、抵当権を外してもらいます。

売却時には、銀行などの金融機関に売主の代理人・買主の代理人(ともに司法書士など)が集合して、売却代金を買主が売主に支払い、売主は、その代金の一部で銀行などへ住宅ローンを返済します。

そのため、売却代金より住宅ローンの残金が、

売却代金 < 住宅ローンの残金

だった場合は、売りたくても(抵当権が外せないので)売れない。という状況になってしまうことがあります。
いわいるオーバーローン状態ということになり、売却は、困難になります。

銀行によっては、オーバーローン状態でも売却の相談にのってくれる場合もあります。ただし、方針が定まらないうちに銀行に相談するのはやめましょう。

まずは、あなたの立場に立って判断してくれる専門家にご相談ください。

2.マイホームローンを借りている方(債務者といいます)が住宅ローンの対象の家に住んでいること

マイホームの住宅ローンは、自分が住むことを条件に銀行など金融機関からお金をかりています。

お金を借りているひと(債務者:例えば夫)がマイホームに住んでいないことを、銀行などが知った場合、銀行などから、一度に返すよう求められたり(一括弁済といいます)連帯保証人の追加を求められる可能性はあります。

3.住宅ローンの支払い期間中は、住宅ローンの対象の家を貸すことができない

マイホームを貸していることを、銀行などが知った場合、銀行から一括弁済を求められたりマイホーム用のローンから事業用ローンへの借換えを求められる可能性もあります。

一般的に事業用ローンは、住宅ローンとくらべると利息も高く返済期間は短く設定されています。

住宅ローンには、上記のような制約ががあります。売却できる状況であれば、売却することを選択肢に入れて検討することをおすすめします。

銀行に相談するすれば、上記のようなことも回避できることが多いです、しかし、方針が定まらないうちに銀行に相談するのはやめましょう。

まずは、あなたの立場に立って判断してくれる専門家にご相談ください。

売ると決めたら離婚公正証書にしましょう

また、スッキリ・サッパリな売却を選んだとしても、「いつまでに売るのか」「売却したのに連絡が来なかったらどうするか」「売却代金はどのように分けるのか」「期限までに売れなかったらどうするのか」「売却の決断は誰がするのか」「売却値段がものすごく安かったらどうするのか」(ほんの一部です)等について、離婚公正証書にして、約束が守られなかったときに対応できるようにしておく必要があります。

 マイホームの売却について、離婚公正証書の作成をご依頼いただいた際には、単に売却代金はどのように分けるのか?だけではなく、上記のようなことを含め、文言等を工夫した原案を作成致します。

離婚協議書・公正証書のだけではなく、不動産業の経験も豊富ですので、マンションや持ち家等の売却に関するご相談、住宅ローンの銀行への対応や借換えについてのご相談についても承ることが可能です。

離婚の際の住宅ローンはどうするか。ベストの選択かは人によって異なります。あなたにとっての最善を選ぶため、銀行にご相談頂く「前」に専門家に相談しましょう。

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